Quelle est l'attribution d'un appartement dans un nouveau bâtiment et les risques possibles?

Pour des raisons de profit, de nombreux investisseurs immobiliers vendent des appartements au stade final de la construction, lorsque le coût du logement a augmenté (et pas une fois) depuis le début du projet, mais qu'il ne reste plus aucun appartement du promoteur. Faire un tel accord n'est possible qu'en transférant la propriété d'un appartement dans un nouvel immeuble, ce que cela signifie et quelles nuances faut-il connaître pour vous protéger des risques les plus probables - lisez cet article.

En quoi consiste la cession de droits de propriété

Avant de savoir si l'achat d'un bien immobilier est sûr selon ce schéma, vous devez comprendre en quoi consiste la cession d'un appartement dans un nouveau bâtiment aspects significatifs associés à ce type de transaction.

La cession de droits de propriété est le seul moyen pour un actionnaire de vendre un appartement situé dans une maison inachevée avant sa mise en service. Par conséquent, la cession n’est envisagée que lorsque le vendeur n’est pas un promoteur, mais un investisseur physique (détenteur d’actions ayant acheté un logement à un promoteur) ou une personne morale (entreprise, entreprise, investisseur). Ce mode de transfert des droits sur un appartement est prévu par la loi fédérale sur la participation à la construction partagée. Et il est possible à partir du moment de l'enregistrement officiel du contrat de participation à la construction (DDU) jusqu'à la date de livraison de la maison.

La cession d'un appartement est une transaction dont le résultat est le transfert des droits de propriété sur des locaux d'habitation. Mais comme on parle d'un appartement dans une maison en construction, avec les droits qui y sont attachés, les devoirs de l'investisseur immobilier sont transférés. En fait, l'objet de la vente n'est pas le logement lui-même, mais un contrat en vertu duquel l'acheteur peut devenir propriétaire à l'avenir (DDU). Jusqu'à présent, l'appartement n'est pas réellement un objet existant, mais uniquement conditionnel, avec des données et une numérotation conditionnelles (l'adresse postale, la superficie exacte et le numéro d'appartement ne sont connus qu'après la mise en service de la maison). Le transfert effectif de l'appartement au nouveau propriétaire est effectué conformément à l'acte de cession et uniquement après avoir obtenu l'autorisation de mise en service.

Au lieu du mot "cession" dans les documents officiels, il existe souvent une résiliation légale. L'accord sur le transfert des droits et obligations découlant de la DDU est soumis à un enregistrement public.

Important! Le non-respect de l’une des conditions juridiquement pertinentes peut entraîner la reconnaissance de l’opération comme invalide.

Types de cession

Les transactions de cession sont divisées en deux types, selon que le vendeur est une personne physique ou une organisation (entité juridique).

1. Dans le premier cas, nous parlons le plus souvent d’obtenir un avantage en raison de la différence entre les prix au stade de l’excavation et au stade final de la construction (quelques mois avant la construction de la maison). En outre, le vendeur est motivé par le désir d’éviter de payer des impôts. Si le co-investisseur ne devient pas propriétaire, il est obligé de payer un impôt sur le revenu lors de la vente d'un appartement (PIT), tout en économisant une partie substantielle (l'impôt ne sera pas calculé sur la valeur cadastrale, et donc sans une augmentation d'un facteur de 0,7). Mais en enregistrant une propriété, le propriétaire est tenu de payer une taxe de 13% sur le coût de la vente (s'il est propriétaire de l'appartement depuis moins de cinq ans). Quels risques peuvent survenir lors du transfert de droits d’un actionnaire à une autre personne?

Lors de la conclusion d’un contrat de cession, l’actionnaire change de nom par défaut. Dans le même temps, le nouvel actionnaire doit accepter les conditions du développeur qui ont été convenues avec le participant précédent dans la construction partagée. Apporter des modifications à la DDU n'est plus possible. Mais c'est son plus. Toutes les obligations du développeur restent inchangées - le nouvel détenteur de l’intérêt recevra l’appartement spécifié au prix convenu et dans les délais impartis.

2. Dans le second cas, si les droits et les obligations découlant de la DDU sont transférés à l’entité légale, la procédure de traitement de la transaction n’est pas trop différente de celle de la version précédente. La seule exigence pour une organisation est que le règlement avec le développeur soit effectué sous une forme sans numéraire et uniquement après l'enregistrement de la DDU par l'État.

Attitudes des développeurs vis-à-vis de la cession et de la coordination

Conformément à la législation en vigueur de la Fédération de Russie (à savoir la loi fédérale n ° 214), il n'est pas nécessaire de convenir de la transaction si le prix de la convention de cession est entièrement payé . Si le paiement n'est effectué que partiellement, le consentement du développeur est une condition préalable au transfert des droits sur l'appartement. C'est une règle générale à laquelle il y a des exceptions. Si le développeur de la DDU a prescrit une exigence directe: "la cession de droits sans son consentement est impossible", le détenteur du capital est tenu de respecter les termes du contrat selon lequel il a signé sa signature.

Tous les développeurs n'apprécient pas les transactions d'attribution de droits. Certains enregistrent simplement dans la DDU la nécessité de s’entendre sur la transaction de cession. D'autres préfèrent recevoir des avantages: ils facturent des frais pour la possibilité de transférer des créances à une autre personne à concurrence de 1 à 15% de la valeur de l'appartement.La loi ne précise pas exactement qui doit supporter ces coûts, tout dépend d'un accord entre les parties. Le plus souvent, ces coûts sont à la charge du premier actionnaire, qui a accepté les conditions du développeur. Cependant, dans la pratique, le vendeur surestime souvent le prix de l'appartement pour compenser la différence.

Et d’autres encore prévoient dans la DDU une interdiction directe de l’exécution de cette transaction. Ce qui, soit dit en passant, n’est pas tout à fait légal et peut être contesté devant un tribunal (si auparavant la pratique démontrait l’insensé de tels recours de la part d’investisseurs immobiliers, il existe maintenant une tendance positive: les juges prennent de plus en plus le parti du participant dans la construction partagée).

Important! Même en l'absence de clause d'interdiction ou d'approbation obligatoire dans la DDU, les parties sont tenues d'avertir le développeur du changement d'actionnaire.

Risques liés à l'attribution de

Pour savoir s'il existe des "pièges" dans la transaction, vous devez connaître les motivations du vendeur. Dans le cas du transfert des droits sur un appartement dans une maison en construction, tout est très clair et compréhensible. Le vendeur veut faire des profits et éviter les taxes. Et peu importe qui agit en tant qu'actionnaire - propriétaire privé ou organisation.

Dans ce cas, la probabilité de rencontrer des fraudeurs n'est pas exclue. Pour éviter les risques (perte d’argent et de logement), il convient de vérifier:

sont liés au risque de construction inachevée: le vendeur peut déplacer le désir de se débarrasser d'un tel objet sans perdre de l'argent . Un signe clair de la construction "gelée", lorsque 70% à 80% des appartements vendus, dans une certaine maison, sont offerts dans le cadre du contrat de cession, et que les travaux de construction de l'objet ne sont achevés qu'à 20-40%.

Les deux derniers sont associés au risque de perte de tous les investissements ou au risque de dépenses imprévues. Si l'ancien détenteur du capital n'avait pas payé ou ne payait pas du tout l'appartement, l'obligation de payer incomberait au nouveau participant à la construction partagée (même s'il avait déjà entièrement payé avec le vendeur).

Comme le montre la pratique, il arrive souvent que des vendeurs essaient de tricher en offrant de transférer des droits dans le cadre d’une DDU préliminaire. Un tel accord n’est pas juridiquement contraignant, car il n’est même pas enregistré dans la grande fête. De telles actions frauduleuses sont souvent accompagnées de doubles ventes et finissent toujours par une perte d'argent et de logement pour l'acheteur trompé.

Prêt hypothécaire: procédure

Une transaction de cession simple, bien qu’incompréhensible au premier abord, est compliquée lorsque le paiement est effectué au détriment des fonds de l’hypothèque. Considérons trois situations et procédures différentes dans chacune d’elles.

1. Le vendeur a acheté un appartement au détriment des fonds hypothécaires. La principale question est de savoir comment transférer les droits immobiliers si une banque impose des frais

Si le vendeur a acheté un appartement hypothécaire, la transaction de cession ne sera possible qu'une fois la dette entièrement remboursée. Vous pouvez rembourser le prêt aux frais de l’acheteur en plusieurs étapes (mais uniquement si l’acheteur a des liquidités):

• le vendeur et l’acheteur doivent établir un contrat de prêt ou un reçu (non enregistré mais fait par écrit). en double exemplaire, conservés longtemps en cas de sinistre) et seulement après cela, effectuer le transfert d’argent pour rembourser le prêt et supprimer le "fardeau";
• enregistrement de la transaction en vertu du contrat de cession de droits.

2. L'acheteur acquiert un appartement dans une hypothèque - comment conclure une transaction et réduire les coûts?

Un prêt pour un objet prêt à être livré et réalisé par cession de droits n'est pas octroyé dans toutes les banques et pour un pourcentage assez élevé (pas celui au stade initial construction - au lieu de 9,5% par an - 11-13%). Dans ce contexte, l’acheteur a le droit d’exiger du vendeur une remise substantielle. S'il n'y a pas beaucoup de personnes qui souhaitent acheter un appartement en vertu du contrat de cession, l'autre partie devra les rencontrer à mi-chemin.

Pour obtenir un prêt, la banque ouvre un compte spécial pour le client, sur lequel l'emprunteur est obligé de verser un acompte. Il y a aussi des fonds de crédit. La procédure est complétée par le transfert de la totalité du montant sur le compte du vendeur, qui n’est effectué qu’après l’enregistrement public du contrat de cession (au registre).

3. Les deux parties effectuent un achat au détriment des fonds hypothécaires.

Si deux "créanciers hypothécaires" agissent en tant que parties à la transaction, il est toujours possible de transférer les droits si le premier actionnaire reçoit le consentement de sa banque prêteuse.

Bien entendu, la transaction relative à la cession de droits au logement est complexe et nécessite le respect d’un certain nombre de nuances juridiques, ainsi qu’un soin et une prudence maximales de la part du vendeur et de l’acheteur. Mais maintenant, vous savez comment éviter les risques les plus probables et établir un contrat. N'oubliez pas les risques standard associés à toute transaction immobilière (réclamations de tiers, de proches, vente par un vendeur incapable, syndic, non habilité à vendre un objet, etc.).